绿城物业也“沦陷”于封阳台了，多维度分析其规范流程

仅一个小小的阳台业主能不能封、怎么封的问题，就一直是业主、物业公司及开发商之间的矛盾焦点。阳台到底能不能封?封不封究竟该谁说了算?应按照什么程序来封闭阳台?物业管理圈小编综合规划、建委、案例以及律师等观点，多维度进行分析报道，给出了封闭阳台的规范程序。

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过去一段时间内，一些比较高端的物业（如绿城）也开始同意业主包阳台了。

在以往，杭州有三家不允许包阳台的物业公司：绿城、滨江、万科。万科其实已经部分放开了，现在绿城也有些楼盘（居然）放开了。滨江设计的规则是“只要一个单元有一户不包就不允许”，而总有人不允许。

为什么包阳台这个话题这么火爆？因为总有人强烈的反对，总有人强烈的赞同。

封闭阳台的优势

1、安全：封阳台后，房屋又多了一层保护，在社会治安达不到夜不闭户水平时，多一层保护，就给犯罪分子设置了一道障碍，能够起到防范的作用。

2、卫生：阳台封闭后，多了一层阻挡灰尘的窗户，有利于阻挡风沙、灰尘、雨水的侵袭，室内的卫生状况优于未封阳台的房间。

3、开阔了设计思路：阳台封闭后，同室内空间可以通过拆除门连窗后连为一体，有利于在设计时统筹考虑，特别是在不规则房间的设计中，应采取封阳台的形式，对不规则空间进行总体的设计！

4、扩大使用范围：在居住条件比较紧张的情况下，封闭后的阳台可以作为写字读书、物品储存、健身锻炼的空间，也可作为居住的空间。比未封阳台时，利用的形式更为多样，增加了居室的使用面积。

封闭阳台的弊端

1、阳台是人们直接承受阳光的场所。人们在阳台上可以进行日光浴，晾晒衣物等；通过阳光照射，可以增加人体内的维生素D，有利于骨骼的正常发育和健康，防止婴幼儿患软骨病。阳光里的紫外线，能将衣物、被褥里面的各种细菌、病毒（例如流行性感冒病毒、肺炎球菌、痢疾杆菌、破伤风杆菌等）杀死。如果用窗户将阳台包封起来，将影响紫外线照入室内。据研究，一层清洁的窗玻璃，就可将60－65%的紫外线反射和吸收。

包封阳台后，阳台和居室两层窗玻璃，将会阻挡大部分紫外线进入室内。此外，阳台包封的窗玻璃外边不易擦拭，沾满灰尘的窗玻璃就会遮挡住更多的阳光和紫外线，妨碍了居室的日照和灭菌消毒。所以包封阳台，实际上丧失了阳台的使用功能和设置的意义。

2、阳台封闭后，会造成室内通风不畅，房间里的污浊空气（包括人呼吸产生的二氧化碳、烹调产生的油烟、吸烟产生的烟雾等），空气中的细菌、病毒以及室内的飘尘等，均不易排出，也不易进入室内，结果室内会有种种异味，长时间在这样的环境中，不仅会头昏、脑胀，还容易使人体的抵抗力下降，易患呼吸道传染病或其他疾病。

3、楼房所以设阳台，是为了让居住在楼房中的人，有室外活动的场所，增加与大自然接触的机会，避免长期居住在楼房中，因寂寞而产生心理上的障碍。如果将阳台封闭起来，成为放置物品的贮藏室，阳台的使用功能也就消失了。

4、很多家庭还不了解，阳台与房屋本身结构受力不同。目前大多数阳台均采用悬臂结构（外挑式），设计时未考虑其他特殊荷载的影响，承载能力有限。如果将阳台封闭后，当贮藏室或居室使用，放置重物，使负荷超过承受标准，很容易发生危险、意外。

5、阳台绿化是城市立体绿化的一个重要组成部分。利用咫尺阳台，可养花、种草，美化自己和住宅区的环境，工前饭后观赏一番，赏心悦目，对于休息和心理产生有益的影响。如果封闭阳台，会使城市的立体绿化大为逊色。所以，现代城市居民要有城市环境意识，对阳台以不封闭为好。

不许业主封阳台物业败诉

省高院:物权高于“小区整体美观”

朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说，为了美观起见她特意安装了无框阳台。

然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第六条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台”。

朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”

“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。”

在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝拆掉阳台，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状、确认《补充协议》条款的合法有效。

三个要点判决物业败诉

此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻。

要点一：格式条款不能限制“物权”

朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。

《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《合同法》规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。

要点二：封闭阳台没损害他人利益

朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。

要点三：物权高于“整体美观”

业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。

利益博弈让业主能装封闭阳台

资深法官认为，当今社会利益主体多元化趋势日趋明显,社会主体的权利冲突也日益加剧，法官在裁判时必须考虑审判结果对于权利保护、社会效果可能带来的影响。这起案件就是双方当事人、小区和社会等各方利益的一场博弈。

朱女士对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此不能限制她封闭阳台。

在目前法律没有明确规定的情况下，物业公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业服务合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。

规划局

擅自封阳台属于违建

西安市规划局办公室的一名工作人员告诉记者，小区在建设规划审批时，只要阳台的设计方案是景观阳台，如果业主封闭阳台属于更改设计用途，增加建筑面积，更改容积率，根据规定是不允许的。

工作人员说，房屋的规划设计有其严肃性，房屋验收交房后，即使有部分业主提出希望封闭阳台的要求，规划部门也不会同意擅自更改房屋外貌。如果业主自行封闭阳台，这个封闭的空间就属于违规建筑。各区规划部门一旦接到投诉，将责令其恢复原貌。

建委

日后使用存在安全隐患

“开发商设计景观阳台，最后再允许业主自封阳台，是一种精明的营销手段。表面看上去业主没掏钱或者少掏钱就得到了一个阳台，但这样改造的阳台并不符合建筑规范，日后的使用存在很大的危险。”西安市城乡建设委员会工作人员告诉记者，从房屋建设上来说，景观阳台与全封闭阳台不单是样式不同，最大的不同就是其建筑用料结构的不同。一般根据房屋设计，景观阳台所用建筑材料往往比全封闭阳台要少些，所以它所承重量要少于全封闭阳台的承重量。

工作人员说，如果一家业主封闭了景观阳台侥幸或许不会发生意外危害，但要是整个楼层的业主都封闭了景观阳台，这无疑就是加重了阳台的负重量，加重了整个高层楼房的负重量，那么日后将存在极大的安全隐患。

工作人员说，如果业主觉得“景观阳台”不安全，真要封闭阳台的话。那么，应该由开发商牵头，将楼体的改造设计图纸递交给规划设计院，由规划设计院根据原先的楼体设计图纸严格进行计算，看在原先楼体设计的基础上封闭阳台是否可行，是否还要再加固楼体才能实现阳台封闭。“房屋建设及用料很严格，不是业主想怎么做就怎么做，建议广大业主不要私自封闭阳台，以免日后出现危险。”工作人员说。

律师观点

封阳台造成危害  业主要担责

陕西仁和万国律师事务所余伟安律师说，开发商送阳台只是一个广告用语，并不代表赠送给业主的这个阳台可以随意处置。业主如果要将赠送的景观阳台封闭，那么必须符合法律规定，还要符合设计规划。如果业主在不符合政府规划部门规定的情况下，擅自封闭阳台，日后这个封闭的阳台要是对楼体造成危害，及对他人造成了伤害，业主要承担法律责任。

律师解释

业主大会说了算

那么，阳台到底能不能封？封阳台谁说了算？该按照什么程序来封阳台？浙江振进律师事务所主任骆忠红律师接受记者采访时表示，自家阳台可不可以封闭的决定权归谁，要以业主委员会成立为界，分前后两个阶段来考虑。

在这两个阶段里，决定权分属不同的主体，但总体上遵循产权人决定原则，也就是谁拥有房屋产权，谁决定物业管理。

小区业主委员会成立之前，开发商有权委托物业公司对小区进行前期物业管理。先期入住的业主能否封闭阳台，要根据《商品房买卖合同》或《预售合同》附件中关于物业方面的相关规定来决定。多数情况下，开发商是不允许购房者私自封闭阳台的，也就是说，这时的业主不能封闭阳台。如果业主私自封闭了阳台，开发商诉诸法律，业主多数是要败诉的。

小区成立业主委员会后，整个小区的产权从开发商手中转到业主委员会手中，这时小区的物业管理等相关事宜就要由业主大会决定了。业主们有权召开业主大会，来决定是否封闭阳台，但要符合物业公司和业主委员会签订的《物业服务合同》或《业主管理规约》以及业主大会的相关规定。

业主委员会通过有效的是否封闭阳台的决定后，还要报请规划局等相关主管部门审批。得到相关部门批准后，物业公司要拿出设计方案和工程预算等，同时要听取业主大会的意见，得到业主大会的批准。最后，在物业管理公司的监督下，施工队才能进行封闭施工。当然，如果一小部分居民不想封闭阳台，也要遵守业主大会的决定。

（物业管理圈摘编自：维维说房、现代快报、西安日报、金华新闻网以及网络，转载请注明出处）

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